Na hora de fechar o contrato, a pergunta costuma ser rápida: "Price ou SAC?". Quase sempre a resposta sai do que o vendedor já usava no empreendimento anterior, ou do que cabe na parcela que o cliente aceita pagar. Só que essa sigla na cláusula de pagamento vai ditar, por 5, 10 ou 15 anos, quanto de dívida ainda existe em cada mês, quanto de risco você carrega e quão difícil é, para a sua operação, explicar um número ao cliente.

Este comparativo coloca os dois sistemas lado a lado em seis variáveis que importam para quem administra uma carteira de financiamento direto, com um exemplo numérico hipotético que você pode refazer com os seus próprios contratos.

## Por que olhar para isso agora

A Abecip elevou a projeção de crédito imobiliário para R$ 410 bilhões em 2026, alta de 25% sobre os R$ 328 bilhões de 2025, depois de R$ 180,9 bilhões concedidos no primeiro semestre (Abecip, via Mercado & Consumo, 24/08/2026). Com o banco mais presente, o cliente passa a comparar. E o comparador mais fácil de fazer é a tabela de amortização: o extrato do banco mostra saldo caindo mês a mês; o seu precisa fazer o mesmo, e com número certo.

## Os dois sistemas em duas frases

**SAC (Sistema de Amortização Constante):** a parte do principal que se paga é igual todo mês, e os juros incidem sobre um saldo que cai. A parcela começa mais alta e diminui ao longo do contrato.

**Tabela Price (sistema francês):** a parcela é fixa do início ao fim. No começo, a maior parte dela paga juros; o principal só ganha peso nos últimos anos.

## O exemplo hipotético

Os números abaixo são ilustrativos, não retratam nenhum cliente real: financiamento de R$ 100.000, 60 meses, juros de 1% ao mês, sem correção monetária (que só adiciona uma camada igual nos dois sistemas).

| | SAC | Price |
|---|---|---|
| 1ª parcela | R$ 2.666,67 | R$ 2.224,44 |
| Última parcela | R$ 1.683,33 | R$ 2.224,44 |
| Saldo devedor após 12 parcelas | R$ 80.000,00 | R$ 84.471 |
| Saldo devedor após 36 parcelas | R$ 40.000,00 | R$ 47.255 |
| Total pago ao final | R$ 130.500 | R$ 133.467 |
| Juros totais | R$ 30.500 | R$ 33.467 |

Quem escolhe Price paga uma parcela inicial cerca de 17% menor, mas entrega ao final cerca de R$ 3 mil a mais em juros nesse cenário, e carrega um saldo maior durante todo o caminho.

## O comparativo de 6 variáveis

**1. Peso da parcela no início.** A Price vence para o orçamento do cliente: a parcela inicial é menor e a renda comprovada exigida na sua política de crédito também. Para o comprador informal, que é o público típico do financiamento direto, isso pode ser a diferença entre fechar e não fechar a venda. O SAC exige mais fôlego no começo e alivia depois.

**2. Velocidade de queda do saldo devedor.** O SAC vence. No exemplo, depois de 12 parcelas o saldo no SAC é R$ 4,5 mil menor. Na prática, o cliente SAC "vira dono" da unidade mais depressa, e o seu risco de crédito cai mais cedo.

**3. Risco de distrato e inadimplência no meio do contrato.** Na Price, quem paga as primeiras parcelas e desiste devolve (ou deve, em caso de retomada) um saldo maior, porque amortizou menos. Na hora de calcular retenção, devolução ou execução, o valor que você ainda tem a receber, e a garantia que cobre esse valor, é maior na Price. Em contrapartida, a parcela menor tende a facilitar o pagamento em dia. Não existe resposta universal: o que existe é a sua base histórica de atraso por tipo de contrato, que só aparece se a carteira estiver estruturada.

**4. Previsibilidade do fluxo de caixa.** A Price tem receita mensal estável, simples de projetar. O SAC tem receita decrescente, o que complica a conta da construtora que depende da parcela para pagar obra ou dívida bancária. Se você pretende antecipar recebíveis, lembre que a securitizadora vai precificar o fluxo exato de cada contrato e vai pedir o cronograma. A estrutura do SAC antecipa caixa mais cedo; a da Price distribui mais no fim.

**5. Risco jurídico.** Aqui existe uma zona cinzenta que o gestor precisa conhecer. A capitalização de juros embutida na Tabela Price é questionada na Justiça há anos. Em 6 de fevereiro de 2019, a Corte Especial do STJ desafetou o REsp 951.894, que tratava da legalidade da Tabela Price e da capitalização de juros e havia sido afetado como repetitivo em 2015 (Migalhas, 2019). Ou seja, o tribunal não fixou uma tese uniforme, e a discussão continua ocorrendo caso a caso. Contratos em SAC, com juros calculados sobre saldo decrescente, em geral enfrentam menos questionamento sobre esse ponto. Valide a redação da cláusula com o seu jurídico; este artigo não substitui parecer.

**6. Complexidade operacional.** Aqui está o ponto menos citado. A Price tem fórmula única e parcela constante, o que parece simples, mas qualquer evento (amortização extra, reajuste, renegociação, pagamento parcial) obriga a recalcular a parcela inteira. No SAC, a amortização fixa facilita o recálculo, mas cada parcela é diferente e cada boleto tem um valor. Em ambos, o trabalho está em manter o cronograma coerente depois de cada evento, e é onde a planilha sofre.

## Onde a planilha costuma falhar nos dois sistemas

- **Contratos misturados.** Empreendimentos antigos em Price, novos em SAC, e uma única aba de cálculo com fórmulas copiadas e coladas.
- **Correção monetária aplicada de forma inconsistente.** O índice incide sobre o saldo, e no SAC e na Price o saldo corrigido gera parcelas diferentes.
- **Saldo "de cabeça".** Alguém abate a parcela paga do total original, ignora a amortização do período e informa ao cliente um número que não bate com a tabela.
- **Cronograma que não é refeito depois do evento.** Quem amortizou, renegociou ou reajustou continua com o cronograma antigo no arquivo.
- **Sem simulação.** A pergunta "se eu tivesse escolhido o outro sistema, quanto eu teria hoje?" fica sem resposta, e a política de crédito se baseia em intuição.

## O que muda com um ERP vertical

Num sistema desenhado para financiamento direto, o sistema de amortização é um parâmetro do contrato, e não uma fórmula que alguém precisa lembrar. O cronograma é gerado na assinatura, o saldo é calculado no dia, a correção entra automaticamente, e cada evento (amortização, reajuste, renegociação) refaz a tabela com o histórico preservado. Isso permite também o que a planilha raramente entrega: comparar a carteira inteira por tipo de contrato, ver onde o atraso se concentra e testar o efeito de mudar a regra do próximo empreendimento antes de assinar.

O ganho esperado é de consistência e de visão de carteira. Quantificá-lo em horas ou reais exige olhar a sua operação: quantos contratos estão em cada sistema, e quanto tempo o seu time leva hoje para responder "qual é o meu saldo?".

## Para fazer esta semana

1. Liste os empreendimentos e o sistema de amortização de cada um (SAC, Price ou outro).
2. Pegue cinco contratos de cada tipo e confira se o saldo informado ao cliente bate com o cronograma refeito do zero.
3. Compare a taxa de atraso acima de 30 dias entre os dois grupos, se a sua base permitir.
4. Revise com o jurídico a cláusula de juros do contrato-padrão que vale para os próximos lançamentos.

Se o passo 2 levar mais de um dia, vale conhecer como o ERP Vinit trata cronograma, saldo e correção em uma carteira de financiamento direto: [https://www.vinit.com.br/](https://www.vinit.com.br/).

## Fontes

- Abecip, projeção de crédito imobiliário em 2026 (R$ 410 bilhões; R$ 180,9 bilhões no 1º semestre), via [Mercado & Consumo, 24/08/2026](https://mercadoeconsumo.com.br/24/08/2026/economia/abecip-eleva-projecao-de-alta-nos-financiamentos-imobiliarios-neste-ano-de-16-para-25/amp/).
- STJ, Corte Especial, desafetação do REsp 951.894 (Tabela Price e capitalização de juros), 06/02/2019, via [Migalhas](https://www.migalhas.com.br/quentes/295847/corte-especial-do-stj-desafeta-recurso-sobre-capitalizacao-de-juros-e-tabela-price).
- Cálculos de SAC e Price: fórmulas padrão de matemática financeira, com parâmetros hipotéticos (R$ 100.000, 60 meses, 1% a.m.).

*Conteúdo informativo, sem caráter de aconselhamento jurídico ou financeiro.*