Tem um número desta semana que parece contradizer o outro — e é justamente na contradição que mora o recado para quem faz financiamento direto.

De um lado, o crédito em atraso no Brasil bateu recorde: **R$ 247,6 bilhões no primeiro quadrimestre de 2026**, com todos os estados registrando o maior volume da série. A proporção de dívidas não quitadas avançou em quase todas as faixas, e cerca de **29% das famílias** têm alguma conta em atraso. O endividamento das famílias segue perto do teto histórico.

De outro lado, o financiamento imobiliário bancário nunca esteve tão saudável: o índice de atrasos superiores a 90 dias é o **menor dos últimos 18 anos**, na casa de **1,4%** — uma fração do que se vê no crédito pessoal, no cartão ou no consignado.

Como as duas coisas são verdadeiras ao mesmo tempo? E, principalmente: o que isso tem a ver com a carteira que a sua construtora carrega numa planilha?

## O banco não está mais saudável. Ele está mais seletivo.

A inadimplência baixa do crédito imobiliário bancário não é sinal de que o brasileiro está pagando melhor. É sinal de que o banco só empresta para quem, de antemão, tem baixíssima chance de não pagar.

Com a Selic ainda em **14% ao ano** — cortada de 14,25% para 14% na reunião do Copom de 4 e 5 de agosto, o quarto corte consecutivo do ciclo iniciado em março —, o custo do dinheiro segue alto. Nesse ambiente, o banco fecha o funil: exige comprovação formal de renda, score alto, entrada robusta e histórico limpo. O resultado é uma carteira bancária pequena, cara e blindada. Ela tem 1,4% de atraso porque expulsou, na porta, todo mundo que representaria risco.

E para onde vai quem é expulso na porta do banco?

## O comprador que o banco recusa é o seu

O comprador informal — autônomo, MEI, prestador de serviço, quem recebe parte da renda "por fora" — não passa no crivo bancário. Ele não tem holerite, não tem três anos de imposto de renda declarado no padrão que o banco quer, não tem score. E, mesmo assim, ele quer comprar. Frequentemente ele *pode* pagar; ele só não *comprova* do jeito que o banco exige.

Esse comprador é exatamente o público do financiamento direto. Quando a sua construtora ou loteadora financia a própria venda, ela está atendendo justamente a fatia que a estatística de 1,4% deixou de fora. Ou seja: **o risco que o banco recusou não desapareceu do mercado — ele migrou para dentro da sua carteira.**

Isso não é um defeito do financiamento direto. É a essência do modelo, e é o que o torna um motor de vendas tão poderoso num país com dezenas de milhões de trabalhadores informais. Mas tem uma implicação incômoda: no exato momento em que o crédito das famílias entra em atraso recorde, o segmento mais exposto a esse atraso é o financiamento direto — e não o financiamento bancário que aparece nas manchetes tranquilizadoras.

## A carteira mais arriscada do país está no lugar mais frágil

Junte as duas pontas. A sua carteira de financiamento direto:

- concentra, por natureza, o perfil de comprador que o banco recusa;
- opera num ambiente onde 29% das famílias já têm contas em atraso e o crédito em atraso do país bate recorde;
- e, na maioria das construtoras que fazem venda própria, é gerenciada numa planilha.

É essa a combinação que preocupa. A planilha não avisa quando um cliente atrasa — alguém precisa lembrar de olhar. Ela não aciona uma régua de cobrança antes do vencimento, quando ainda dá para evitar o calote. Ela não mostra o *aging* da carteira em faixas de atraso para você enxergar onde o caixa vai secar nos próximos 90 dias. E ela não tem trilha de auditoria: você só descobre que cobrou errado (ou que deixou de cobrar) quando o cliente reclama — ou quando já virou prejuízo.

Numa carteira que herdou o risco que o banco não quis, gerir por planilha é operar no escuro justamente na hora em que a luz mais importa.

## O que fazer antes que o recorde vire o seu problema

A boa notícia é que inadimplência de financiamento direto responde muito bem a gestão ativa — e mal a gestão reativa. Três frentes concentram o retorno:

**1. Cobrança antes do vencimento, não depois.** O dinheiro está na régua que age em D-3, no lembrete que chega antes da parcela atrasar. Quando a cobrança só começa depois que o cliente já entrou em mora, você já perdeu a parte mais barata da recuperação.

**2. Visão de aging em tempo real.** Saber, hoje, quanto da carteira está em 1–30, 31–60, 61–90 e 90+ dias de atraso é o que separa uma construtora que reage de uma que apenas descobre. Esse relatório precisa ser de um clique, não de três dias de Excel.

**3. Política de crédito na entrada.** Aceitar o comprador informal não é aceitar qualquer comprador. Uma política de crédito estruturada aprova o cliente certo sem inflar a inadimplência — e isso precisa estar registrado e padronizado, não na cabeça de quem atende.

Nenhuma dessas três frentes é viável de forma consistente numa planilha manual. Todas são o arroz com feijão de um ERP vertical feito para financiamento direto.

## O recado de agosto

O mercado imobiliário vive um bom momento de crédito — as concessões de habitação somaram **R$ 180,9 bilhões no primeiro semestre de 2026, alta de 23%** sobre o ano anterior, segundo a Abecip. Mas o crédito bancário barato continua indo para o comprador formal. O informal — o seu cliente — segue dependendo de você. E ele chega numa hora em que o atraso das famílias está em recorde.

Quem financia a própria venda está, na prática, rodando um pequeno banco dentro da construtora. A diferença é que o banco tem sistema, régua, aging e auditoria. A construtora, na maioria das vezes, tem uma planilha. Em 2026, essa diferença deixou de ser detalhe operacional para virar exposição a risco.

O [ERP Vinit](https://www.vinit.com.br/) foi construído para essa carteira: régua de cobrança automática antes e depois do vencimento, aging em faixas de atraso em tempo real, geração e baixa de boletos, controle de inadimplência e trilha de auditoria de ponta a ponta. Se a sua carteira herdou o risco que o banco recusou, o mínimo é que ela pare de morar no lugar mais frágil da sua operação. Conheça a Vinit em [vinit.com.br](https://www.vinit.com.br/).

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### Fontes

- Poder360 — *Crédito em atraso atinge recorde de R$ 247,6 bi no 1º quadrimestre de 2026*: https://www.poder360.com.br/poder-economia/credito-em-atraso-atinge-recorde-de-r-2476-bi-no-1o-quadrimestre-de-2026/
- Prognum Informática — *Índice de atrasos superiores a 90 dias no financiamento imobiliário é o menor dos últimos 18 anos*: https://prognum.com.br/indice-de-atrasos-superiores-a-90-dias-no-financiamento-imobiliario-e-o-menor-dos-ultimos-18-anos/
- Portas — *Financiamento imobiliário: por que a inadimplência segue baixa, mas preocupa pelo crescimento*: https://portas.com.br/noticias/analise-opiniao/financiamento-imobiliario-por-que-a-inadimplencia-segue-baixa-mas-preocupa-pelo-crescimento/
- CNN Brasil — *BC corta Selic para 14% ao ano (Copom, agosto/2026)*: https://www.cnnbrasil.com.br/economia/macroeconomia/bc-copom-agosto-2026/
- Abecip / Portas — *Crédito imobiliário com recursos da poupança cresce no 1º semestre de 2026*: https://portas.com.br/noticias/credito-imobiliario-poupanca-sbpe/