Todo fevereiro acontece a mesma cena no financeiro da construtora: alguém abre a planilha da carteira, começa a somar coluna por coluna e descobre que não consegue responder uma pergunta aparentemente simples — **quanto exatamente cada comprador pagou no ano passado, contrato por contrato, incluindo juros, multas e taxas?**

Essa pergunta não é do contador. É da Receita Federal. E ela tem nome: **DIMOB**.

A DIMOB 2027 vence em **26 de fevereiro de 2027** — o último dia útil de fevereiro, conforme o art. 2º da Instrução Normativa RFB nº 1.115/2010. Faltam 192 dias. O detalhe é que **não sobra nada para fazer em fevereiro**: a declaração é montada com dados do ano-calendário 2026, que estão sendo gerados agora, todo dia 10, no boleto que a sua equipe emitiu esta manhã.

Se esses dados estão numa planilha, você não tem 192 dias. Você tem 135 — até 31 de dezembro — para que eles saiam certos.

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## O que a DIMOB pede que a planilha não sabe entregar

Construtoras, incorporadoras e loteadoras que fizeram incorporação ou loteamento são obrigadas a apresentar a DIMOB. Não é opcional, e não depende de porte: **"Empresa que faz loteamentos populares é obrigada a declarar um por um os compradores?" — "Sim."** (Perguntas e Respostas DIMOB, RFB, questão 40.)

Um por um. E, para cada um, a declaração exige uma combinação de campos que a gestão manual raramente sustenta:

- **Valor da operação** — o valor efetivamente contratado entre as partes, bruto, à vista ou a prazo (não é o valor da escritura, não é o valor líquido de comissão).
- **Valor pago no ano** — e aqui mora o problema: segundo a RFB, esse campo **"inclui o principal e todos os acréscimos, tais como juros, multas, taxas, etc."** (questão 53).
- **Data da operação** — a data de assinatura do contrato de compra e venda com a construtora, e não a data do registro de imóveis (questão 52).
- **CPF de cada comprador, com o respectivo percentual de participação** — apartamento comprado por duas pessoas gera dois registros (questão 47).

Agora repare no que o campo "valor pago no ano" significa na prática para quem opera financiamento direto. Ele não é a soma das parcelas do contrato. É o **caixa efetivamente realizado** daquele CPF no ano — com o reajuste que entrou em julho, a multa de 2% do cliente que atrasou em março, os juros de mora, a taxa de boleto, o pagamento parcial que ninguém sabia como lançar e a parcela intermediária que foi paga adiantada.

Ou seja: a DIMOB pede exatamente o número que uma planilha de carteira **não** calcula com confiança — porque a planilha registra o esperado, não o realizado.

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## E a carteira não fica parada: os eventos do ano também entram

A parte que costuma pegar as construtoras de surpresa é que a DIMOB não fotografa só a venda. Ela acompanha os eventos do contrato — e são justamente os eventos que a gestão manual trata "no braço":

- **Cessão de direitos.** O cliente vendeu a unidade antes de quitar? Para a Receita, "são duas operações distintas e ambas devem ser informadas" (questões 43 e 44). A planilha, na melhor das hipóteses, trocou o nome na linha.
- **Distrato / devolução.** A operação só deixa de ser informada quando a devolução "desfizer integralmente os efeitos econômicos produzidos pelo negócio". Se sobrou valor retido, ela continua na declaração — e o valor pago é a parcela **não restituída** (questões 41 e 42).
- **Contratos sub judice por inadimplência.** "Devem ser informados? — Sim." (questão 48.) O contrato que está no jurídico continua sendo obrigação acessória sua.
- **Permuta e revenda no mesmo ano.** Cada uma com regra própria de composição de valor (questões 42 e 45).

Cada um desses eventos é uma célula editada à mão em algum lugar da planilha, meses atrás, por alguém que talvez não trabalhe mais na empresa.

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## A conta do erro: 3% sobre o valor da operação

A DIMOB entregue com erro não gera um puxão de orelha. Gera multa, prevista no art. 57 da MP nº 2.158-35/2001 e transcrita pela própria Receita na página oficial da declaração:

| Situação | Multa |
|---|---|
| Entrega em atraso (PJ lucro presumido, Simples, isenta ou em início de atividade) | **R$ 500,00** por mês-calendário ou fração |
| Entrega em atraso (demais pessoas jurídicas) | **R$ 1.500,00** por mês-calendário ou fração |
| Não atender intimação da RFB | **R$ 500,00** por mês-calendário |
| **Informação omitida, inexata ou incompleta (PJ)** | **3% do valor das transações comerciais**, não inferior a R$ 100,00 |

Leia a última linha de novo. A multa por informação errada **não é um valor fixo — é percentual sobre o valor da operação**.

Numa unidade de R$ 400 mil declarada com valor pago no ano incorreto, o risco é de R$ 12 mil. Em dez contratos com o mesmo erro sistêmico — e erro de planilha é sempre sistêmico, porque a fórmula errada foi arrastada para baixo — são R$ 120 mil. Numa loteadora com 300 contratos ativos, a conta deixa de ser um problema do financeiro e vira um problema do caixa.

A multa por atraso ainda tem uma saída: ela é **reduzida à metade** quando a obrigação é cumprida antes de qualquer procedimento de ofício. A multa por informação inexata não tem essa gentileza.

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## O pior efeito não é a multa. É o telefone tocando em abril.

A DIMOB existe para permitir que a Receita **cruze** o que a construtora declarou com o que o comprador declarou no IRPF, na ficha "Bens e Direitos".

Quando os dois números não batem, quem cai na malha fina não é você. É o seu cliente.

E aí vem o desdobramento que todo gestor de carteira conhece: em abril, o comprador liga para o financeiro perguntando por que o valor que a construtora informou à Receita é diferente do que ele pagou. Ele quer um extrato. Quer a memória de cálculo. Quer entender a diferença de R$ 3.400 entre o que ele somou nos comprovantes e o que apareceu no sistema da Receita.

Se a carteira mora numa planilha, você não tem essa resposta em minutos — tem em dias. E, enquanto não tem, o cliente que está no meio de um contrato de 120 parcelas com a sua empresa perde a confiança na conta que a sua empresa faz. Esse é o custo invisível: **a DIMOB errada não te cobra só imposto, ela te cobra credibilidade com quem ainda vai te pagar por dez anos.**

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## O que muda quando a carteira mora num sistema

A diferença não é ter um botão de "exportar DIMOB". A diferença é que, num ERP vertical de financiamento direto, **o dado da DIMOB já existe o ano inteiro**, porque ele é subproduto da operação e não um relatório montado em fevereiro:

- cada baixa de recebimento é registrada com data, valor e composição (principal, juros, multa, taxa) — que é exatamente a quebra que o campo "valor pago no ano" exige;
- cada evento de contrato (cessão, distrato, repactuação, quitação) fica registrado com data e efeito financeiro, em vez de virar uma célula sobrescrita;
- cada CPF está amarrado ao contrato e à unidade, com percentual de participação, inclusive em compra conjunta;
- o extrato do cliente sai em segundos — no portal, sem passar pelo financeiro.

Fevereiro deixa de ser uma força-tarefa de três semanas e vira uma conferência.

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## O teste de 10 minutos que você pode fazer hoje

Abra a planilha da carteira, escolha **três contratos ao acaso** e responda:

1. Quanto esse CPF pagou de fato entre 1º de janeiro e hoje, somando principal, juros, multa e taxas?
2. Esse contrato sofreu cessão, distrato ou repactuação em 2026? Em que data, e com qual efeito financeiro?
3. Se houver dois compradores, qual o percentual de participação de cada um?

Se as três respostas levarem mais de 10 minutos — ou dependerem de perguntar para uma pessoa específica —, a DIMOB de fevereiro já está com problema. Só que a fatura chega depois.

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## Você não tem 192 dias. Tem 135.

A declaração de fevereiro de 2027 é fechada com a posição de **31 de dezembro de 2026**. Tudo o que for corrigido depois disso vira retificadora — que a Receita só aceita para incorreção ou omissão em relação à situação de 31 de dezembro (questão 51).

Construtoras e loteadoras que migraram a carteira de financiamento direto para um ERP vertical costumam relatar que a obrigação acessória deixou de ser um evento e virou rotina. Não porque a lei mudou, mas porque o dado passou a nascer certo.

Se a sua carteira de financiamento direto ainda mora numa planilha, o melhor momento para tirá-la de lá não é fevereiro. É o segundo semestre — enquanto ainda dá para o ano-calendário fechar limpo.

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## Fontes

- Receita Federal do Brasil — **DIMOB: Perguntas e Respostas** (questões 24, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 47, 48, 49, 51, 52, 53, 55, 57, 63). Disponível em: https://www.gov.br/receitafederal/pt-br/assuntos/orientacao-tributaria/declaracoes-e-demonstrativos/dimob/perguntas-e-respostas
- **Instrução Normativa RFB nº 1.115, de 28 de dezembro de 2010** — institui a Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias (DIMOB) e define prazo de entrega até o último dia útil de fevereiro do ano subsequente.
- **Medida Provisória nº 2.158-35, de 24 de agosto de 2001, art. 57** — multas por apresentação extemporânea (R$ 500,00 / R$ 1.500,00 por mês-calendário ou fração), por descumprimento de intimação (R$ 500,00) e por informação omitida, inexata ou incompleta (3% do valor das transações comerciais, mínimo de R$ 100,00 para pessoa jurídica).
- **Decreto-Lei nº 1.381/1974 (arts. 1º e 3º, III) e Decreto-Lei nº 1.510/1976 (art. 10, I)** — equiparação a pessoa jurídica em operações de incorporação e loteamento.
- CRECI-MG — *Envio da DIMOB termina em 27 de fevereiro de 2026* (referência de prazo do ano-calendário 2025). Disponível em: https://www.crecimg.gov.br/envio-da-dimob-termina-em-27-de-fevereiro-de-2026/