A tabela de amortização é o documento mais importante da sua carteira de financiamento direto — e, provavelmente, o mais malcuidado. É ela que diz, parcela por parcela, quanto do pagamento do cliente é juro, quanto é amortização e quanto sobra de saldo devedor. É a base do contrato, da cobrança, do distrato, da quitação antecipada e do reajuste anual.

O problema: na maioria das construtoras que ainda gerenciam a carteira em planilha, essa tabela é montada uma vez, no fechamento da venda, e nunca mais bate com a realidade. Bastam um reajuste anual, um pagamento parcial ou uma amortização extraordinária para o saldo devedor da planilha descolar do saldo real. E quando o cliente pede o valor para quitar à vista, ninguém tem certeza do número.

Este é o passo a passo para montar a tabela do jeito certo — e para entender por que ela precisa ser recalculada, não consultada.

## Etapa 1 — Escolha o sistema de amortização (e saiba o que cada um faz com o saldo)

Existem dois sistemas dominantes no Brasil, e a escolha muda o comportamento de toda a carteira.

No **SAC (Sistema de Amortização Constante)**, a parcela de amortização é igual em todos os meses. O que cai é a parte de juros, porque ela incide sobre um saldo devedor que diminui sempre na mesma velocidade. Resultado: parcelas começam mais altas e ficam menores ao longo do contrato, e o saldo devedor despenca rápido nos primeiros anos.

Na **Tabela Price**, a prestação é fixa do começo ao fim. No início, quase tudo é juro e pouco é amortização; no fim, inverte. O saldo devedor cai devagar no começo, então quitações antecipadas têm menos impacto nos primeiros anos.

Para o financiamento direto, em que o cliente frequentemente quer quitar antes do prazo ou faz aportes extras, o SAC costuma ser mais vantajoso para a construtora e mais transparente para o cliente: como o saldo cai mais rápido, cada aporte extra economiza mais juros (Caixa Econômica Federal; Creditas Exponencial, 2026).

## Etapa 2 — Defina as variáveis de entrada antes de calcular

Nenhuma tabela é confiável sem estes seis dados travados no contrato: valor financiado (saldo inicial), prazo em meses, taxa de juros mensal, índice de reajuste (IPCA, IGP-M ou INCC), data de vencimento e sistema de amortização. Um erro comum em planilha é guardar a taxa anual e converter "no olho" para a mensal. A conversão correta é por juros compostos — `(1 + i_anual)^(1/12) − 1` —, não dividir por 12. Essa diferença, multiplicada por dezenas de parcelas e centenas de contratos, vira distorção relevante no saldo.

## Etapa 3 — Calcule a primeira parcela

No **SAC**, a amortização mensal é simples: saldo inicial dividido pelo número de parcelas. A primeira prestação é essa amortização somada ao juro do primeiro mês (taxa mensal sobre o saldo inicial).

Na **Price**, a prestação fixa sai da fórmula `PMT = SD × i / (1 − (1 + i)^(−n))`, onde SD é o saldo devedor, `i` a taxa mensal e `n` o número de parcelas. A partir daí, em cada mês o juro é a taxa sobre o saldo do mês anterior, e a amortização é a diferença entre a prestação e esse juro.

## Etapa 4 — Monte a tabela linha a linha

Cada linha precisa de cinco colunas: número da parcela, valor da prestação, parte de juros, parte de amortização e saldo devedor após o pagamento. A regra que nunca muda, nos dois sistemas: **saldo novo = saldo anterior − amortização do mês**. O juro de cada mês sempre incide sobre o saldo do mês anterior, nunca sobre o saldo inicial. Tabela bem montada termina com saldo devedor exatamente zero na última parcela — se sobrar ou faltar centavo, há erro de arredondamento acumulado que precisa ser tratado na parcela final.

## Etapa 5 — Aplique o reajuste anual sem refazer tudo do zero

Aqui mora o primeiro grande ponto de quebra da planilha. No financiamento direto, o saldo devedor é corrigido por um índice (em geral IPCA ou INCC) a cada 12 meses. O reajuste **não** recalcula a tabela inteira: ele corrige o saldo devedor remanescente na data-base e, a partir desse novo saldo, recalcula as parcelas seguintes mantendo o prazo restante. Quem refaz a tabela toda do início aplica reajuste sobre parcelas que já foram pagas — e cobra do cliente um valor que não existe. Quem esquece de reajustar deixa dinheiro na mesa todo ano.

## Etapa 6 — Recalcule a cada evento fora da régua

Uma carteira viva não segue a tabela original. Três eventos a quebram com frequência:

**Pagamento parcial.** O cliente paga menos que a parcela. O sistema precisa decidir o que abater primeiro (juro, amortização ou encargos) e recalcular o saldo — algo que a planilha simplesmente não sabe fazer sozinha.

**Amortização extraordinária.** O cliente faz um aporte extra. É preciso escolher entre reduzir o prazo ou reduzir o valor das parcelas, recalcular o saldo e gerar uma nova tabela a partir dali. As duas opções dão resultados de juros bem diferentes ao longo do contrato.

**Atraso e juros pro rata.** Parcela paga fora do vencimento gera juro proporcional aos dias de atraso, multa e correção — que precisam entrar na conta do saldo, não ficar num campo solto da planilha.

Cada um desses eventos exige recalcular a tabela do ponto do evento para frente. Em planilha, isso é trabalho manual, sujeito a erro e, na prática, quase nunca é feito em dia. É por isso que o saldo devedor da planilha e o saldo real divergem com o tempo.

## Etapa 7 — Valide a tabela antes de usá-la como verdade

Antes de mandar um boleto, calcular um distrato ou responder a um pedido de quitação, confira três coisas: o saldo final fecha em zero na última parcela; a soma das amortizações de todas as parcelas é igual ao valor financiado; e a data do último reajuste está aplicada. Se qualquer um falhar, o número que você vai passar ao cliente está errado — e, num distrato sob a Lei 13.786/2018 ou numa quitação, número errado vira disputa judicial.

## Por que isso não cabe mais na planilha

Montar uma tabela de amortização estática é fácil — qualquer planilha faz. O difícil é mantê-la viva: reajustar no mês certo, recalcular a cada pagamento parcial, tratar amortização extraordinária, aplicar juro pro rata no atraso e ainda garantir que o saldo devedor de cada um dos seus contratos esteja correto em qualquer dia do mês. Multiplique isso por uma carteira de centenas ou milhares de clientes e a conta não fecha na mão.

Um ERP vertical para construtoras com financiamento direto, como o **Vinit**, trata a tabela de amortização como o que ela é: um cálculo vivo. Reajuste anual em massa, recálculo automático a cada evento, geração de boleto a partir do saldo correto e saldo devedor confiável para quitação ou distrato em qualquer momento — sem planilha paralela e sem o medo de passar um número errado.

Se a sua construtora ainda monta a tabela uma vez e reza para ela continuar batendo, talvez seja hora de conversar. Conheça o ERP Vinit em **[vinit.com.br](https://www.vinit.com.br/)**.

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### Fontes

- Caixa Econômica Federal — *SAC ou Price: entenda as diferenças entre os sistemas de amortização* (fev/2026). [caixanoticias.caixa.gov.br](https://caixanoticias.caixa.gov.br/Paginas/Not%C3%ADcias/2026/02-FEVEREIRO/SAC-ou-Price-entenda-as-diferen%C3%A7as-entre-os-sistemas-de-amortiza%C3%A7%C3%A3o-e-fa%C3%A7a-a-melhor-escolha.aspx)
- Creditas Exponencial — *SAC ou Price: qual a melhor forma de amortizar as parcelas do financiamento em 2026?* [creditas.com/exponencial](https://www.creditas.com/exponencial/sac-ou-price/)
- Direcional — *Financiamento direto com a construtora: saiba como funciona.* [direcional.com.br](https://www.direcional.com.br/blog/financas/financiamento-direto-com-a-construtora/)
- Direcional — *Financiamento: amortizar prazo ou prestação?* [direcional.com.br](https://www.direcional.com.br/blog/financas/amortizar-prazo-ou-prestacao/)
- Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) — base legal para cálculo de saldo devedor em rescisão de contratos imobiliários.