A DIMOB referente a 2026 vence em 26 de fevereiro de 2027, uma sexta-feira, último dia útil do mês (Contajá, guia DIMOB 2027). De hoje até lá são 128 dias. Parece muito. Mas a declaração não é escrita em fevereiro: ela é a fotografia de tudo o que foi cadastrado, cobrado e baixado na carteira durante o ano inteiro. Se a carteira mora numa planilha, fevereiro vira mutirão.

Este artigo é um passo a passo para quem faz financiamento direto e quer chegar ao prazo com o arquivo praticamente pronto. Não substitui o seu contador, que responde pela entrega.

## O que a DIMOB pede de quem vende imóvel a prazo

A Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias é regulada pela Instrução Normativa RFB nº 1.115/2010. Estão obrigadas as pessoas jurídicas que vendem imóveis que construíram, lotearam ou incorporaram, além de quem intermedeia compra, venda ou locação. Entre as operações informadas estão contratos de compra e venda, permutas, cessões de direitos e promessas de compra e venda, com os valores recebidos no ano (Contajá).

Traduzindo para a rotina da carteira: cada contrato, cada comprador (CPF/CNPJ, nome), cada imóvel, cada valor pago no ano. É exatamente o que uma planilha desatualizada tem mais dificuldade de entregar de forma consistente.

## Por que preparar agora e não em fevereiro

As penalidades previstas na regra, segundo a mesma fonte, são proporcionais ao descuido:

- **Atraso:** R$ 1.500 por mês ou fração para a maioria das empresas (R$ 500 para optantes do Simples Nacional e entidades isentas ou imunes), com redução pela metade se a entrega ocorrer antes de procedimento de ofício.
- **Informação incorreta, incompleta ou omitida:** 3% do valor da operação para pessoa jurídica, com mínimo de R$ 100.

Um exemplo hipotético, só para dimensionar: um contrato de R$ 200 mil com dado errado ou omitido, pela regra de 3%, representa R$ 6.000 de multa potencial. Multiplicado por alguns contratos com o mesmo erro de cadastro, o custo de corrigir em outubro é muito menor do que o de explicar em março. Confirme sempre valores e condições com o seu contador, porque a regra pode ser atualizada.

## Passo a passo em 7 etapas

### 1. Defina o escopo: quais contratos entram

Liste todos os contratos que tiveram recebimento, assinatura, cessão ou rescisão em 2026. Contratos quitados em anos anteriores e sem movimento normalmente ficam de fora; contratos novos, cedidos e distratados do ano entram. Na dúvida, o contador decide a linha de corte.

### 2. Higienize o cadastro dos compradores

CPF/CNPJ, nome completo conforme documento, estado civil e, quando houver, os dois cônjuges ou co-titulares. A causa mais comum de inconsistência é o cadastro com um nome só quando o contrato tem dois. Corrija agora, com o cliente ainda ativo, e não em fevereiro.

### 3. Valide os dados do imóvel

Endereço, matrícula, identificação da unidade ou do lote e data do contrato. Se a planilha tem uma célula de observação com "ver contrato", esse é o sinal de que o dado não está estruturado.

### 4. Feche o realizado de cada contrato, mês a mês

A DIMOB trabalha com os valores efetivamente recebidos. Isso exige que a baixa esteja correta: parcela paga, data do pagamento, pagamentos parciais, juros e multa. Concilie o extrato bancário com as baixas do ano e acerte as diferenças enquanto o histórico ainda é fácil de reconstituir.

### 5. Trate os eventos fora do padrão

Cessão de direitos, distrato, quitação antecipada, repactuação e renegociação mudam o que deve ser informado. Faça uma lista dos eventos do ano e confirme se cada um tem data, documento e efeito registrado na carteira.

### 6. Faça um fechamento de teste em novembro e outro em dezembro

Gere o relatório de contratos e valores como se fosse o definitivo. Compare o total recebido no relatório com o total conciliado no financeiro. Se não bate, procure o contrato divergente agora. Esses dois ensaios substituem a correria de janeiro.

### 7. Entregue ao contador com trilha de auditoria

Mande o arquivo ou relatório com a lista de ajustes feitos e a justificativa. O envio é feito pelo programa gerador da DIMOB, em geral com certificado digital (Contajá). Depois da entrega, guarde o recibo e uma cópia do relatório da carteira daquele fechamento.

## Onde a planilha trava neste processo

A planilha costuma falhar justamente nos pontos 2, 4 e 6: cadastro sem padrão, baixa feita parcela a parcela sem conciliação e nenhum jeito de saber quem mexeu em quê. Num sistema desenhado para carteira de financiamento direto, o cadastro é estruturado, a baixa vem do retorno bancário, os eventos ficam registrados com data e o relatório do ano sai do mesmo lugar que o boleto. Construtoras que migraram para sistemas como o Vinit costumam relatar que o fechamento deixa de depender de uma pessoa e de uma semana de retrabalho. Esse benefício depende de cada operação e da qualidade do cadastro migrado.

## Checklist rápido para esta semana

1. Quantos contratos tiveram movimento em 2026?
2. Quantos têm cadastro incompleto (CPF, co-titular, matrícula)?
3. O total recebido nos contratos bate com o total conciliado no banco?
4. Há cessões e distratos do ano sem documento anexado?
5. Quem é o responsável pelo fechamento, e quem o substitui?

Se mais de uma resposta for "não sei", ainda há 128 dias para corrigir, mas eles passam rápido.

## Quer ver a carteira pronta para o fechamento?

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## Fontes

- Contajá. *DIMOB 2027: o guia completo da declaração imobiliária* (prazo de 26/02/2027, obrigados, operações declaradas, multas, base legal). https://contaja.com.br/blog/dimob/
- Receita Federal. Instrução Normativa RFB nº 1.115/2010 (regulamentação da DIMOB), conforme citada na fonte acima.
- Exemplo de multa: cálculo ilustrativo e hipotético, feito pela Vinit a partir da regra de 3% citada acima. Não é caso real.